■ 二世帯住宅に追い風

平成26年1月1日から二世帯住宅に新しい視点が加わった。相続税の「居住用宅地の適用要件の緩和・柔軟化」である。これは、財務省の平成25年度の税制改正である。

2世帯住宅イメージ(小)

【居住用宅地の適用要件の緩和・柔軟化】

<二世帯住宅に居住していた場合の取扱い>

二世帯住宅については、内部で行き来ができるか否かにかかわらず、同居しているものとして、特例の適用ができるようにします。

<老人ホームに入所した場合の取扱い>

老人ホームに入所したことにより被相続人が居住しなくなった家屋の敷地については、以下の要件の下で、相続の開始の直前において被相続人が居住していたものとして、特例の適用ができるようにします。
(1)被相続人に介護が必要なため入所したものであること。
(2)居住しなくなった家屋が貸付けなどの用途に供されていないこと。

 

平成25年までの二世帯住宅の場合、内部でつながっていなければその住宅と土地全体が居住用宅地としてみなされず、居住用宅地として減税対象にならなかった。その減税とは、『相続や遺贈によって土地を取得した場合、その土地の中に被相続人が自宅として住んでいたり、事業の用に供していた小規模な宅地があったときは、その土地が被相続人の生活の基盤になっていたことに配慮すると共に、事業の継続をしやすくするために、宅地の評価額の一定割合を減額することができます。これを「小規模宅地の特例」』という。この特例の対象になると土地の評価額の80%が減額評価されるのだ。簡単に言えば、1億円の評価額の土地が、この「小規模宅地の特例」要件を満たすと2000万円の土地としてみなされ減税されることになる。

その要件のひとつである「内部でつながっていなければ要件をみたさない」から「内部がつながっていなくても「小規模宅地の特例」が適用される」に緩和されたのだ。これは、2世帯住宅のありかたを探るうえで大きな税制改革だ。それは、2世帯住宅のあり方は様々であるが、ひとつの大きな望ましい方向として「完全分離型」がある。壁、あるいは床で完全分離し「スープの冷めない距離」をひとつの敷地内で実現する。それが税制的にも認められ、相続税が発生したとき、あるいはその発生を想定して、住み方を模索できるのだ。私はこの「居住用宅地の適用要件の緩和・柔軟化」は二世帯住宅にとって大きな一歩だと感じている。相続ありきで計画するのは望ましくないが、相続税をしっかり把握しながらすまいを計画することは、ある人にとってはとても肝要なことである。財産全体を把握しながら、望ましいすまい方を模索するのは必要なことだと考える。我々は、税的視点で設計者である我々をサポートしてくれる有能なスペシャリストが側近にいるので、税的な視点もとらえながらすまいづくりを進めていくことが可能である。

また、平成27年1月1日から、その土地の大きさも緩和される。それについては次回紹介する。

「居住用宅地の適用要件の緩和・柔軟化」を記事にしたわかりやすい事例があるので引用する。

以下、読売新聞より引用

東京都練馬区のA子さん(44)は、区内にある70代の両親の実家を2世帯住宅にリフォーム中だ。

3階建ての1階は両親が、2、3階はA子さんと夫、子ども3人が住むことになる。「この先安心。孫とも暮らせる」と両親も喜ぶ。

A子さんの家が道路建設予定地となり、立ち退きを迫られたことをきっかけに、2世帯住宅での同居を考えた。老いていく親が心配だったからだが、別のことも頭にあった。「同居すれば節税にもなる」

2世帯住宅への関心が高まっている。人気の理由の一つが、A子さんの例のように、相続税の節税になる点だ。

親の自宅を同居の子が相続する場合、一定面積分の評価額を下げる「小規模宅地等の特例」が適用できる。現行でも240平方メートルまでが80%もの評価減となり、節税効果は高いが、来年の税制改正で、評価減の対象が330平方メートルまでに広がる。

A子さんの実家は250平方メートルで、通常の評価額は7500万円。これが現行の特例では1740万円に圧縮されるが、改正後は土地全体が対象となり、1500万円まで下がる=図=。

また、昨年までは、建物内で互いに行き来できる構造になっていない2世帯住宅には特例が適用されなかったが、今年から条件を緩和。内部がつながっていない構造でも適用されることになった。

来年の税制改正では、相続税率が一部引き上げられる。相続税が課されるのは、財産総額から基礎控除を差し引いた部分だが、その課税対象額が2億円を超えるような人は、基礎控除の減額だけでなく、税率の面でも負担が増える可能性がある。特例の適用による節税効果の大きさを考えると、2世帯住宅などで同居するメリットは大きい。

玄関が並列された2世帯住宅のモデルハウス。建て替えへの関心が高まっている(旭化成ホームズ提供)
もっとも、親子や嫁しゅうとめが頻繁に顔を合わせることをストレスと感じるなら、節税ありきの建て替えは考えものだ。旭化成ホームズ(東京)マーケティング本部企画室長の柳沢潔さんは「子育てや介護で協力しあえるかといった視点でも考えましょう。建て替えたら簡単には戻せません」と指摘する。2世帯住宅にこだわらなくても、小規模宅地等の特例を利用できる場合がある。よく調べたい。

また、特例を適用するには、相続税の申告をしなければならないということにも注意。申告書を作成し、親の財産に関する書類などをそろえて税務署で手続きしないと、適用は受けられない。

土地付き一軒家を持つ親から子への相続を想定する際、「大事なのは子が親をサポートする立場で、親の希望を聞いてあげることです」と、相続コーディネート会社、夢相続(東京)社長の曽根恵子さんは話す。

例えば、両親が一軒家に2人だけで住んでいる場合、年をとってくると、自宅の維持管理は大変だ。親のどちらかが亡くなれば、残った1人での管理はなおさらつらい。

「狭くてもいいから、もっと便利な場所に住みたい」と親が希望するなら、自宅を売って駅に近いマンションに住み替えるのも選択肢だ。一つの土地を多くの世帯で所有することになるマンションは、1世帯あたりの土地の所有分が少ないこともあり、一軒家に比べて評価額が低く、相続税の節税にもなる。

ずっと自宅に住みたいと言うなら、子にどうサポートしてもらいたいのか。老人ホームへの入居を希望するなら、費用は足りるか、自宅はどうするのか――。こうした点を確認しておけば、たとえ節税にならなくても、親の意向に沿った対策が見えてくる。

「親も、自分の意思をオープンにしておきましょう。言わないまま亡くなったり、重い認知症になったりすれば、意思は伝わりません」と曽根さん。意思疎通が重要だ。

2014年11月30日 Copyright © The Yomiuri Shimbun